Τι κοινό έχουν τα ξενοδοχεία του Πόρτο Καρράς με το κτίριο της αμερικανικής πρεσβείας στην Αθήνα; Είναι και τα δύο δημιουργίες του Γερμανού αρχιτέκτονα Βάλτερ Γκρόπιους, ιδρυτή της σχολής σχεδιασμού Μπάουχαους, που τόσο επηρέασε τη νεότερη αρχιτεκτονική παγκοσμίως. Αν και ο Γκρόπιους δεν πρόλαβε να τελειώσει το Πόρτο Καρράς, αφού πέθανε το 1969, οι αρχικοί σχεδιασμοί του αποτέλεσαν τη βάση πάνω στην οποία έχτισαν οι διάδοχοί του.
Η λεπτομέρεια αυτή είναι ίσως ενδεικτική του οράματος του εφοπλιστή Ιωάννη Κ. Καρρά για την ανάπτυξη του επιβλητικού, για την εποχή του, ξενοδοχειακού συγκροτήματος στη Σιθωνία της Χαλκιδικής. Η ιδέα του Καρρά γεννήθηκε στις αρχές της δεκαετίας του ’60 και χρειάστηκαν δέκα χρόνια για να ξεκινήσει η κυρίως κατασκευή. Σήμερα, σχεδόν πενήντα χρόνια μετά, το γηραιό συγκρότημα τελεί υπο πώληση, ευελπιστώντας να βρει έναν καινούργιο ιδιοκτήτη που θα έχει τη δυνατότητα να το αποκαταστήσει στην πρότερή του δόξα.
Οι μεγάλες στιγμές του Πόρτο Καρράς είναι πολλές. Tον Ιούνιο του 2003 φιλοξένησε την κομβική Σύνοδο Κορυφής της Ευρωπαϊκής Ενωσης, στην οποία παρουσιάστηκε το προσχέδιο του Ευρωπαϊκού Συντάγματος, περίσταση που αποτέλεσε τον κολοφώνα της διεθνούς προβολής του. Ομως, χρόνια πριν, ήταν ήδη γνωστό στην ευρωπαϊκή και διεθνή elite.
Η βασίλισσα της Ολλανδίας, ο Σαλβαντόρ Νταλί, ο Αγά Χαν, ο Σταύρος Νιάρχος, ο Ρούντολφ Νουρέγιεφ, ο Φρανσουά Μιτεράν, η Μαργκότ Φοντέιν, η Τζόαν Μπαέζ, μέλη της οικογενείας Ροκφέλερ, ο Αλβέρτος του Μονακό, ο Βαλερί Ζισκάρ ντ’ Εστέν είναι μερικές μόνον από τις προσωπικότητες που φιλοξενήθηκαν στο Πόρτο Καρράς.
Ανεπτυγμένο σε 17,5 χιλιάδες στρέμματα που αγόρασε ο Καρράς από τη Μονή Γρηγορίου του Αγίου Ορους στις αρχές της δεκαετίας του ’60, χρειάστηκαν σχεδόν οκτώ χρόνια για να ολοκληρωθεί η αποστράγγιση του έλους που κυριαρχούσε και η διαμόρφωση οδικής πρόσβασης και στοιχειωδών υποδομών για να ξεκινήσει το εργοτάξιο. Σήμερα, περπατώντας κάποιος ανάμεσα στα, εμφανώς ηλικιωμένα είναι η αλήθεια, ξενοδοχεία πέντε αστέρων, στο καζίνο, στο γήπεδο γκολφ, στη μαρίνα και στους αμπελώνες, στα κέντρα θαλασσοθεραπείας, στις τεχνητές λίμνες και στις πισίνες, στον ελαιώνα και στον αμπελώνα, σε ένα σπάνιο συνδυασμό φυσικής ομορφιάς και αρχιτεκτονικής πρωτοπορίας, δυσκολεύεται να πιστέψει πως πριν από μισό αιώνα όλα αυτά ήταν βάλτοι.
Ομως το συγκρότημα χρειάζεται λεφτά. Λεφτά για να ανακαινιστεί και να ξαναγίνει ανταγωνιστικό, αλλά και για να αναπτυχθούν οι περίπου 500 παραθεριστικές κατοικίες που οραματίστηκε ο Γιάννης Καρράς και ωρίμασε ο όμιλος Στέγγου που από το 1999 έχει αποκτήσει το Πόρτο Καρράς. Το επενδυτικό πρόγραμμα που απαιτείται εκτιμάται πως υπερβαίνει τα 300 εκατ. και σε τέτοια ποσά η Τεχνική Ολυμπιακή, η εισηγμένη της οικογενείας Στέγγου, δεν έχει πρόσβαση. Απέχοντας de facto και από την κατασκευαστική δραστηριότητα, η διοίκηση της Τεχνικής Ολυμπιακής, μέλη όλοι της οικογενείας Στέγγου, αποφάσισε να πουλήσει το ξενοδοχείο.
Δεν είναι η πρώτη φορά. Και το 2014 ξεκίνησε διαδικασία η οποία όμως τελικά ναυάγησε εν μέσω φημών για υπαναχώρηση της πλευράς Στέγγου, που απαίτησε υψηλότατα τιμήματα και συμμετοχή στο management. Τότε, λέγεται, «είχαν δοθεί χέρια» με την Hines, που έκτοτε απέκτησε το Grand Hyatt στη Συγγρού και αγοράζει τώρα άλλα δύο ξενοδοχεία στην Κρήτη. Εκτιμάται ότι η Hines θα εκδηλώσει ενδιαφέρον και τούτη τη φορά, αλλά στον αγώνα της διεκδίκησης θα συμμετάσχουν κι άλλοι. Για το συγκρότημα, που έχει προικοδοτηθεί με τη δυνατότητα ανάπτυξης 526 παραθεριστικών βιλών και ενός ακόμα, τέταρτου ξενοδοχείου, φέρονται να ενδιαφέρονται τόσο η Hines σε συνεργασία με τους εταίρους της Henderson Park και το σχήμα Γιάννη και Τίνας Δασκαλαντωνάκη όσο και η TΕΜΕΣ σε κοινοπραξία με τον στρατηγικό της εταίρο όμιλο Olayan, ένα αμερικανικό επενδυτικό κεφάλαιο και, ίσως, ένα σχήμα ρωσικών συμφερόντων. Αντιθέτως, δεν φέρεται να ενδιαφέρεται ο όμιλος SANI/IKOS, που διαθέτει άλλωστε ήδη μεγάλη παρουσία στη Χαλκιδική.
Η αγορά, πάντως, είναι επιφυλακτική: θα προχωρήσει τελικά η οικογένεια Στέγγου στην πώληση ή θα αξιώσει αποτίμηση κοντά σε αυτήν που έκανε πρόπερσι για λογαριασμό της η «Δανός/BNP Paribas Real Estate», δηλαδή 467,37 εκατ. ευρώ; Διότι αυτά τα λεφτά δεν φαίνεται κανείς διατεθειμένος να τα καταβάλει, εξηγούν κύκλοι της τραπεζικής και ξενοδοχειακής αγοράς, που μιλούν για ποσά υποδιπλάσια. Κανείς ασφαλώς δεν μπορεί να προεξοφλήσει τις εξελίξεις στη σχετική διαδικασία ανεύρεσης επενδυτή που «τρέχουν» οι Cushman & Wakefield και Profin Management για την Τεχνική Ολυμπιακή. Αυτό που όμως προδικάζουν κάποιοι είναι πως εάν το συγκρότημα δεν περάσει σε όμιλο με σημαντική οικονομική ευρωστία και γνώση της σύγχρονης ξενοδοχίας και αγοράς παραθεριστικών κατοικιών, θα απαξιωθεί.
Η… προίκα της άδειας ανέγερσης 526 κατοικιών
Ολα ξεκίνησαν κάπου γύρω στο 1963, όταν η μονή Γρηγορίου του Αγίου Ορους ζητάει από το υπουργείο Γεωργίας άδεια να πουλήσει μέρος του δασοκτήματος που βρίσκεται στον Ν. Μαρμαρά Χαλκιδικής. Το κτήμα πωλείται τελικά με δύο συμβόλαια στην «Τουριστική Γεωργική & Εξαγωγική Α.Ε.», συμφερόντων του εφοπλιστή Γιάννη Καρρά. Οι εργασίες κατασκευής ξεκίνησαν το 1968 με τη Βίλα Γαλήνη. Την ίδια χρονιά με το Ν.Δ. 69 «η υπό αξιοποίηση έκταση παύει να χαρακτηρίζεται εν όλω ή εν μέρει δασική». Η ισχύς του διατάγματος εκείνου της δικτατορίας επιβεβαιώνεται με τον νόμο 664 του 1977, εκ του οποίου προκύπτει υποχρέωση του επενδυτή να αναπτύξει καλοκαιρινά καταλύματα. Το 1976 άνοιξε το ξενοδοχείο Village Inn, που τα τελευταία χρόνια μετονομάσθηκε σε Marina Village & Yacht Club και του οποίου η ανακατασκευή είναι μέρος του σημερινού υπό προώθηση επενδυτικού σχεδίου. Το ξενοδοχείο Meliton άνοιξε το 1979 και ένα χρόνο μετά το ξενοδοχείο Sithonia, ενώ αναπτύσσεται παράλληλα η μεγαλύτερη ιδιωτική μαρίνα στη Βόρεια Ελλάδα.
Ομως η βαθιά κρίση στην ποντοπόρο ναυτιλία εκείνη την εποχή επηρέασε αρνητικά τη διάθεση αλλά και τη δυνατότητα του Γιάννη Καρρά για ανάληψη ρίσκου.
Ο Γιάννης Καρράς έφυγε από τη ζωή το 1989. Η ξενοδοχειακή εταιρεία του, η Τουριστική Γεωργική – Εξαγωγική Α.Ε., πτωχεύει στα τέλη της δεκαετίας του ’90, με τις τράπεζες να θέτουν τον όμιλο σε καθεστώς ειδικής εκκαθάρισης. Με τίμημα 11 δισ. δραχμών το αναλαμβάνει η θυγατρική εταιρεία της Εθνικής Τράπεζας «Ποτίδαια Α.Ε.» και τον Νοέμβριο του 1999 η ΕΤΕΒΑ εκδίδει δελτίο πώλησης.
Το συγκρότημα εξαγοράζεται το ίδιο έτος από τον όμιλο Τεχνικής Ολυμπιακής, συμφερόντων του επιχειρηματία Κων. Στέγγου, που βλέπει ευκαιρία στην ανάπτυξη παραθεριστικών κατοικιών. Η νέα ιδιοκτησία υποβάλλει σχέδιο για την κατασκευή 469 κατοικιών, αλλά επί δύο χρόνια δεν παίρνει απάντηση. Κάπου τότε προκύπτει μία γνωμοδότηση του νομικού συμβούλου του υπουργείου Γεωργίας, που υποστηρίζει ότι η ισχύς του αποχαρακτηρισμού της έκτασης ως δασικής έληξε. Το εκλογικό 2004, μήνες πριν από τις κάλπες, κατατίθεται η περιβόητη τροπολογία Πάχτα στην κατεύθυνση του νόμου 69/68, αλλά προσκρούει σε πολιτικο-κοινωνικές αντιδράσεις και προσλαμβάνει διαστάσεις σκανδάλου. Πέρασαν έξι χρόνια χωρίς πρόοδο, αλλά τελικά το 2010, χωρίς νέα νομοθετική πρωτοβουλία και με βάση το πλαίσιο που είχε διαμορφωθεί από το 1968, η Πολεοδομία της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Χαλκιδικής εκδίδει οικοδομική άδεια για την κατασκευή 526 κατοικιών, η οποία είναι σήμερα σε ισχύ. Το 2013 το θέμα βαλτώνει εκ νέου και με απόφαση του προϊσταμένου ΤΟΑΕΚ της Υπηρεσίας Δόμησης της Διεύθυνσης Περιβάλλοντος και Πολεοδομίας του Δήμου Πολυγύρου Χαλκιδικής ανακλείται η υπ’ αριθμόν 199/2010 οικοδομική άδεια. Δύο χρόνια μετά, το Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων Χαλκιδικής κάνει δεκτή προσφυγή της «Πόρτο Καρράς» κατά της προηγούμενης ανάκλησης. Αμεσα ο γενικός γραμματέας Αποκεντρωμένης Διοίκησης Μακεδονίας – Θράκης ασκεί αίτηση ακύρωσης, αλλά τελικά τον Απρίλιο του 2018 εκδόθηκε απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης με την οποία απορρίφθηκε η αίτηση ακύρωσης.
Το ζητούμενο τίμημα, η αποτίμηση και οι εκτιμήσεις της αγοράς
Κάθε περιουσιακό στοιχείο αξίζει όσο είναι κάποιος πλειοδότης πρόθυμος να καταβάλει, και ούτε ένα ευρώ περισσότερο. Τούτου λεχθέντος, η συζήτηση για την αξία του –φαραωνικών για τα ελληνικά δεδομένα διαστάσεων– συγκροτήματος είναι μεγάλη. Η ιδιοκτησία του, με βάση όσα αναφέρει στον ισολογισμό του 2017 η Τεχνική Ολυμπιακή, θυγατρική της οποίας είναι η «Πόρτο Καρράς», επικαλουμένη αποτίμηση της «Δανός – BNP Paribas Real Estate» ανέρχεται στα 467,37 εκατ. Στην αξία αυτή περιλαμβάνεται, βέβαια, και η δυνητική αξία της οικοδομικής άδειας για τα 526 κτίρια για χρήση κατοικίας στο συγκρότημα. Ομως στην αγορά λέγεται πως αυτό δεν είναι ρεαλιστικό. Φυσικά, πάντοτε ένας οικονομικά εύρωστος ρωσικός ή αραβικός όμιλος μπορεί να δώσει τόσα ή και παραπάνω αν το θεωρήσει περιουσιακό στοιχείο-τρόπαιο. Ομως η αγορά έχει τη δική της μεθοδολογία: «Οι εξαγορές ξενοδοχειακών επιχειρήσεων στη χώρα μας κυμαίνονται σε αποτιμήσεις enterprise value 10-12 φορές τα αναμενόμενα λειτουργικά κέρδη EBITDA με το άνω εύρος να έχει ξεπεραστεί μόνον σε ειδικές περιπτώσεις ξενοδοχείων μεγάλης προβολής, σε εξαιρετικές τοποθεσίες και υψηλής τουριστικής αξίας, με μοντέρνες υποδομές και πρόσβαση σε διεθνή αεροδρόμια», σημειώνει μιλώντας στην «Κ» ο σύμβουλος εξαγορών και εταίρος της Sigma Catalyst Partners, Δημ. Σκαλαίος. «Σε περίπτωση που το ξενοδοχείο τρέχει με χαμηλή πληρότητα και υπο-αποδίδει, είναι εύλογο τα λειτουργικά EBITDA να υπολογιστούν με βάση το business plan του κάθε επενδυτή βασισμένο στα δεδομένα της αγοράς. Φυσικά, στα κέρδη του τουριστικού τομέα θα πρέπει να ληφθούν υπόψη τα αποτελέσματα της μαρίνας, του γκολφ, του καζίνο κ.ο.κ.», συμπληρώνει. «Στην περίπτωση του Πόρτο Καρράς, θα πρέπει επιπλέον να ληφθεί υπόψη και η μελλοντική αξία ανάπτυξης των 526 βιλών που περιλαμβάνονται στο business plan της εταιρείας, εφόσον έχουν επιλυθεί τελεσίδικα και χωρίς πιθανά μελλοντικά κόστη τα νομικά προβλήματα που ταλαιπώρησαν επί πολλά χρόνια την εταιρεία, κάτι που ωστόσο θα πρέπει να επιβεβαιωθεί στο due dilligence», υπογραμμίζει. «Ο επενδυτής θα πρέπει να αποτιμήσει σαν μελλοντικές ταμειακές ροές τα κέρδη από την ανάπτυξη και την πώληση (ή μακροχρόνια μίσθωση) των κατοικιών αυτών, προεξοφλώντας τα φυσικά με τον συντελεστή αναμενόμενης απόδοσης που ποικίλει ανά τύπο επενδυτή».
Με δεδομένο πως σήμερα τα κέρδη EBITDA του ξενοδοχειακού τομέα της ιδιοκτήτριας του Πόρτο Καρράς είναι της τάξης των 5 εκατ., η αποτίμηση τους, με ένα business plan που θα τα διπλασίαζε, δίνει αξία περίπου 120 εκατ., στην οποία πρέπει να προστεθούν τα δυνητικά κέρδη από την ανάπτυξη των παραθεριστικών βιλών. Αν και επ’ αυτών η εκτίμηση είναι λιγότερο σαφής κυμαίνεται πάντως πλησίον των 80 εκατ., αναφέρουν κτηματομεσιτικές πηγές που εξηγούν πως θα χρειαστούν πολλά χρόνια και μεγάλες επενδυτικές δαπάνες. Σημειώνεται πως η «Πόρτο Καρράς» έχει δανεισμό της τάξης των 23 εκατ. και κύκλο εργασιών το 2017 στα 18,177 εκατ., η μαρίνα έχει τζίρο 1,96 εκατ. και το οινοποιείο, 1,35 εκατ., ενώ το καζίνο είχε κύκλο εργασιών 2,1 εκατ., αλλά είναι βαθιά ζημιογόνο. «Τα μεγέθη αυτά ακόμα και με γενναιόδωρες μελλοντικές παραδοχές δίνουν υποδιπλάσια αποτίμηση από αυτή που υπονοείται στις οικονομικές καταστάσεις», σημειώνει στην «Κ» αναλυτής που δεν πρόσκειται ούτε στην πλευρά του πωλητή ούτε σε τυχόν αγοραστή και έχει «τρέξει τα νούμερα.
kathimerini.gr